Définition des indicateurs ImmoStat
Le GIE Immostat s'appuie sur les informations vérifiées et qualifiées par les services Etudes et Recherche de ses membres. La mutualisation des données et des méthodes permet de fournir des indicateurs fiables et exhaustifs sur le marché de l'immobilier d'entreprise en France.
La demande placée des bureaux
La demande placée des bureaux correspond à l'ensemble des locations ou ventes à l'occupant (par opposition aux ventes à investisseur) portant sur des locaux à usage de bureaux. Elle est exprimée en mètres carrés de surface utile.
L'indicateur ne tient compte que des baux nouvellement signés pour une durée supérieure à 12 mois. A ce titre, les renégociations de bail et les ventes réalisées auprès des locataires déjà en place sont exclues.
Les loyers moyens
Les loyers moyens sont exprimés en euros hors taxes, hors charges par mètre carré à l'année (€ / m² / an HT HC) pour les biens de second main d'une part et pour les biens "neufs/restructurés" d'autre part.
Au niveau de chaque type de bien et segment, ImmoStat calcule une moyenne simple pour les petites, moyennes et grandes transactions, d’après un découpage propre à chaque marché. Lorsqu’il y a moins de 3 références disponibles pour l’un de ces calculs, le résultat du trimestre précédent est utilisé pour compléter l’échantillon.
Pour obtenir un loyer moyen, on regroupe ces trois moyennes d'après leur poids respectifs dans la demande placée observée par le passé.
Cette structure imposée permet d’éviter à l’indicateur de loyer de varier à cause de changements de régime dans l'activité des différents marchés.
Le taux d'accompagnement
Le taux d'accompagnement s'appuie sur trois formes de remise :
1. les franchises de loyers,
2. les travaux,
3. les loyers progressifs,
4. les mises à disposition.
Le taux d'accompagnement représente le poids de ces aménagements par rapport au revenu total qui serait obtenu au prix de loyer facial sur la durée ferme du bail.
Exemple :
Bail de 9 ans ferme sur 10 000 m² à 500 €/m² avec une franchise de 10 mois et des travaux à hauteur de 100 €/m² et 2 mois de mise à disposition.
Loyer facial global sur 9 ans = 10 000 x 500 x 9 = 45 000 000 €
Aménagements = (10 000 x 500 x (10+2)/12) + (10 000 x 100) = 6 000 000 €
Taux d'accompagnement : 6M€ / 45M€ = 13,3%
Le taux d'accompagnement n'est calculé que sur des transactions locatives d'au moins 1 000m².
A l'exception du taux pour l'ensemble de l'Ile-de-France qui est pondéré par les surfaces, le taux d'accompagnement moyen calculé par zone, secteur ou segment est une moyenne simple des transactions recensées.
Chaque trimestre le taux est recalculé sur la période des 12 derniers mois.
L'investissement
Le montant de l'investissement représente le volume global des biens acquis en immobilier d'entreprise (bureaux, commerces, locaux d'activités, entrepôts) lors de transactions :
-
dont l'acquéreur est un investisseur,
-
dont le montant acte en main est supérieur à 4 millions d'euros.
L'investissement est exprimé en millions d'euros (M€).
La série ImmoStat démarre en 2004 (1ère publication en 2005).
Le prix au m² des investissements en bureaux
Le prix des investissements en bureaux est exprimé en euros "acte en main" par m² (€ AEM / m²).
L'indicateur est calculé comme une moyenne simple des prix recensés au cours des douze derniers mois, au sein de chaque sous-secteur géographique de la segmentation ImmoStat.
Pour garantir la représentativité et la confidentialité, chaque résultat n’est toutefois mis à jour que s’il s’appuie sur au moins trois transactions.
Les résultats locaux sont agrégés selon une répartition fixe pour obtenir des séries plus générales, comme l’ensemble de l’Ile-de-France. Cette approche permet de neutraliser les variations qui proviendraient de changements dans le régime d’activité des différents marchés.
Il est à noter que l’indicateur reflète les prix moyens observés uniquement sur des bureaux achetés dans une optique d’investissement, pour un montant unitaire d’au moins 4 millions d’euros « acte en main ».
L'offre immédiate
L'offre immédiate représente l'évaluation des surfaces immédiatement disponibles. Cet indicateur résulte de la moyenne des données fournies par les conseils membres du GIE en distinguant les biens neufs des biens de seconde main.
Etat des locaux : neuf / seconde main
Une transaction est considérée comme d'état neuf si elle a lieu moins de 5 ans après la construction ou le redéveloppement d'un immeuble et que l'état des locaux est lui-même neuf ou restructuré.
Une relocation dans un immeuble achevé il y a moins de 5 ans est donc qualifiée de "seconde main".
La demande placée des entrepôts
La demande placée des entrepôts correspond à l'ensemble des locations ou ventes à l'occupant (par opposition aux ventes à investisseur) portant sur des entrepôts de plus de 5 000 m² en Ile-de-France et de plus de 10 000m² pour le reste de le France. Elle est exprimée en mètres carrés de surface utile.Sont comptabilisés :
- les locaux qui répondent aux critères définis pour les entrepôts de classes A et B,
- les entrepôts frigorifiques,
- les messageries.
L'indicateur ne tient compte que des baux nouvellement signés pour une durée d'au moins 6 mois. A ce titre, les renégociations de bail et les ventes réalisées auprès des locataires déjà en place sont exclues.La demande placée entrepôts est établie à partir de 2005 pour l'Ile-de-France et 2011 pour le reste de la France.